【これはひどい】不動産投資の意外な落とし穴！悪徳管理代行会社が増加中！？

思ってもみなかった「設備交換費用」や「外壁修繕費用」を求められ、トラブルになっているケースが見受けられます。
みずほ不動産販売：サブリースについて考える ～成功しているオーナーと失敗しているオーナーの違いとは？～

これは業者がわざとやっている場合もあれば、本当に必要な費用だったということもあります。マンションに限らず、何かを維持していくというのは難しいことで、想定外のトラブルは必ず起きるものなのです。

業者がこのような請求をしてきたとき、それが正当なものであるか判断するには、不動産投資や建物の設備管理について、自分でも勉強しておく必要があります。基本的に、不動産や設備についてよく勉強しているオーナーさんほど、悪徳業者に騙されるリスクが低いものです。勉強していないオーナーさんは、騙される確率が高くなります。（サブリースについては後ほど詳しく説明します）

物件を自己管理した場合より家賃収入が減る
一括借上げ（サブリース）の仕組みと良くあるトラブル – 生和コーポレーション

当然ですが、何かを業者に依頼していれば、その分利益が減ります。これから説明するようなトラブルもあって、サブリースを解約したりするようなことになると、逆に赤字が発生するということもあります。

つまり、利益が減ってでも管理代行会社をたてるメリットというのは、あくまで「その代行会社がしっかりしている場合」に限られるのです。そうでない場合は逆にお金を失ったり、裁判などのトラブルに巻き込まれるリスクもあります。

節税目的の不動産投資は、本来の不動産投資のあり方からすると不健全ですので、後々大きな問題を抱えることになってしまうのです。
なぜ節税目的の不動産投資は失敗するのか？ | 不動産投資コラム | 不動産投資情報サイト HEDGE GUIDE

サラリーマンは、自営業や会社経営者の方と比較して、節税がほとんどできなくなっています。お給料も経費もすべて会社が管理しているためです。しかし、不動産投資をすれば別。サラリーマンでも賃貸経営などをする権利はあるため、ここでは「一人の経営者」になれるのです。

不動産の方で経費が発生すれば、それを会社のお給料と相殺できるため、サラリーマンでも節税ができるというわけですね。このような謳い文句に飛びついてしまう人もいるのですが、税金の知識を持たずに節税の話に飛びつくと、大体失敗すると思ってください。

「サブリース」とは、「転貸借」つまり「転貸し」のことを言います。
【東建コーポレーション】サブリースとは

転貸しというと、普通は「Aさんが借りた部屋を、Bさんに貸す」というイメージが強いでしょう。基本的には、マンション管理会社によるサブリースも同じです。ただ、転貸しの相手が個人でなく不動産のプロというのが、サブリースの特徴です。

彼らは自分が住むためでなく、あくまで「物件を借りて利益を出すため」に借ります。つまり、借りたアパートを経営して利益を出し、その何割かを物件の所有者（あなた）に支払うという形です。あなたの利益は少し減るものの、賃貸経営をすべて丸投げできるというメリットがあります。

「サブリース」とは、オーナーさんのアパートやマンションをサブリース会社が一括借り上げをし、それを入居者に貸すことを指します。
サブリース・一括借上げとは？ メリットとデメリット [土地活用のノウハウ] All About

サブリースは「一括借上」とも呼ばれます。厳密には両者は少し違っていて、一括借上は、サブリースの前に行う作業です。サブリースとは転貸しのことなので、そもそも「転貸しするための物件を、先に借りていなければ貸せない」のです。その「先に借りる」行為が一括借上です。あなたの物件を丸ごと借りるということですね（管理会社が）。

そうして一括借上が終わった後で、入居者の一般人を探して転貸しする「サブリース」の作業に入るのです。実際、一括借上には「マスターリース」という別名があります。このように厳密には両者は違う意味なのですが、セットで行うことが多いので、同じ意味とされています。

一括借上げの大きな特徴は、空室があっても借上げ会社と取り決めた賃料がオーナーに支払われるということです。
一括借上げのメリット･デメリットを再確認！｜マンスリーレポート｜アパート経営・土地活用の知恵袋

一括借上は文字どおり、管理会社が「物件を一括であなたから借りている」ものです。つまり、あなたからすれば「常時満室」なのです。そのため、管理会社がうまく入居者を集められず、空室が多数あったとしても、管理会社は「全室分の家賃」をあなたに毎月払ってくれます。そういう契約だからです。

その分、先にも書いているとおり「あなたの取り分も少し減る」のですが、管理会社がしっかり仕事をしてくれるのであれば、この方法は「不労所得」を稼ぐ上で、非常に良いものといえます。ほとんど何もしないで、勝手に不動産が動いて収入が入っているわけですから。

サブリース業者による家賃保証の値下げ交渉でトラブルになっているという相談が年々増えています。
【トラブル増加】サブリース業者の家賃減額交渉はこう切り返せ！ 大家さんが泣き寝入りしないためのノウハウとは？ | LIMO | くらしとお金の経済メディア

ここまで書いたように「家賃を下げてくる」「解約もしにくい」ということで、交渉が決裂するトラブルが増えています。こうしたサブリースの問題はテレビなどでも一時期大きく取り上げられました。そのため「サブリース＝悪」というイメージをい持っている人もいるかと思います。実際、みずほ不動産販売でも「そのようなイメージがある方も多いでしょう」ということが書かれています。

ただ、サブリース自体は本来良いシステムです。あくまで「悪質な管理会社に騙されると問題」というだけであり、良い管理会社に任せれば、これほど優れたサービスはないともいえます。

2年おきか5年おきに契約内容に基づいて賃料を下げられるように条文に盛り込んでいます。
サブリースを解約した不動産オーナー、「業者の対応」に目が点（幻冬舎ゴールドオンライン） – Yahoo!ニュース

上で説明したように「非常にいい手法」に見えるサブリースですが、実は落とし穴があります。悪徳な管理会社は「徐々に家賃を下げていく」のです。当然ながら、管理会社はあなたから物件を借りる家賃が安いほど、利益を出しやすくなります。そのため、できるだけ安く借りたいのです。

しかし、最初から安いと契約してもらえません。そのため、最初だけ高値を提示します。そして2年ごとなどの短期スパンで家賃を下げられるような契約にしておくのです。この減額幅が大き過ぎてトラブルになるということがしばしばあります。

サブリース契約を解除してほしいと通知したところ、「正当な事由がないと解除できない」との回答でした。
サブリース契約の解約トラブル！解約には必ず正当な事由が必要？【勝ち組大家への道-管理会社・入居者トラブル編】-不動産賃貸経営博士-

「トラブルになったら解約すればいい」と思うかもしれません。しかし、その解約も簡単にはできないのです。これは携帯の2年縛りなどで多くの人が実感したことがあるでしょう。「解約されると不利益になる」状態では、企業はとにかく「解約しにくい」「解約したら違約金が発生する」という状況をつくっておくのです。

上の引用文にもあるとおり、解約を持ちかけると「正当事由がなければ解約不可」という返答をされることが多くあります。日本の借地借家法は「借主を守る」ようになっているので、法律的には借り主である管理会社の方が有利なのです（サブリースでは、会社と個人の借り主・貸し主の関係が、通常と逆になるわけですね）。

その管理会社の実績（＝実力）を比較し、自分の物件に合いそうな管理会社を選定しましょう。
管理会社の一括見積り｜大家さんの味方

賃貸管理をまかせる時に見るべき実績は、まず平均入居率です。大体どのくらい部屋を埋められるのかという数字です。これが95％などほぼ満室という管理会社は、非常に信頼できます。また、あなたの物件がある地域での実績が豊富かどうかも重要です。当然ながら、「千葉に対応している」といっても、千葉での実績がない東京の会社に管理をまかせるのは、良い選択とはいえません。

その他、どのような顧客層に対して実績があるかも重要です。あなたの物件が学生向け・女性向けのマンションであれば、その年齢・性別の集客に強いのかどうかを確認しましょう。

「管理業務」の契約の際は、不動産会社が何を対応してくれるのか、きちんと説明を受けましょう。
仲介業務・管理業務・サブリースの違い｜賃貸経営HOME4U

管理会社がどのようなサービスに対応しているのか、その内容を事前に調べておく必要があります。同じ金額でもサービスの対応内容が少なければ、コスパが非常に悪くなるためです。マンション管理の業務内容は専門的なものが多く「書類を見てもよくわからない」と思うかもしれません。

しかし、そこは「自分で勉強する」「担当者に、納得できるまで聴く」という姿勢が重要です。このような説明を丁寧にしてくれるかというのも、その業者の信頼性を測るものさしの一つになります。

・知名度が高い会社は「強気」で交渉できる
・知名度は「強引な宣伝」で獲得している場合もある
・「デベ系」なら、親会社のデベロッパーを優先することもある
マンション管理会社の選び方・9つのポイント！～チェックリスト、ベスト＆ワーストのランキングも紹介！～ | マンション管理プランナー

「みんなが選んでいるから選ぶ」というのは、日本人の意思決定でよく見られるパターンです。これは不動産投資という大きな仕事でも同じで、知名度が高い管理会社というだけで「何となく信頼してしまう」という人が多いのです。しかし、知名度で選ぶことは必ずしも良いとはいえません。

知名度が高いということは、多少仕事を断っても新規の受注をできるので、強気で交渉を仕掛けてきます。また、そもそもその知名度が、多額の広告宣伝費によって得られたものという可能性もあります。その場合、月々の管理費にその「広告宣伝費」まで含まれているのです。また、大手は「デベ系」が多く、親会社のデベロッパーを優先する傾向も見られます。

不動産投資は節税のためにやるものではない
節税目的でマンション経営するデメリットと、悪徳業者を見抜く3つのポイント（マネーの達人） – Yahoo!ニュース

不動産投資を節税のためにやるというのは、特定の条件に当てはまるケースでなければ、本来NGです。ここではその理由を説明します。

節税が目的となっていて、実際の損得が目にいかなくなってしまっているような気がします。
節税保険が封じ込めに！本末転倒な節税で損をする人たち|不動産投資の健美家

節税は本来「お金を多く残す」ために行うものです。しかし、利益を小さくするのが節税ですから、やり方を間違えたりやりすぎたりすると「逆にお金が残らなく」なってしまいます。これは不動産投資に限られた話ではなく、普通の個人事業や会社経営など「ビジネス全般」で見られる失敗です。

人間、何かの技術を習得したり、知識を得たりすると「それを使いたくなる」ものです。特に税金は「人にお金をただで渡している」という錯覚をしがちなので（実際にはそんなことは当然ないのですが）ますます「払いたくない」と思ってしまうのです。そして、勉強した節税スキームをいろいろ使い、結果損してしまうケースが多くあります。

新たな物件購入を目指す際、金融機関から融資が出にくくなることです
行き過ぎた節税対策は、とんだしっぺ返しをくらいます｜楽待不動産投資新聞

節税というのは「赤字のときが一番できる」ものです。赤字の場合、予定納税などで「先に納税していた分」が還元されることもあります。また、翌年以降に繰り越せる内容の赤字であれば、「翌年利益が出ても、税金を払わなくていい」というケースもk生じます。払うにしても、赤字がなかったときよりも少なくできます。

このように節税的には「赤字は最強」なのです。しかし、金融機関からすれば「危ない人」です。融資に頼って不動産投資をしているのであれば、金融機関から追加の融資を受けにくくなるというリスクを理解しておきましょう。

繰り越せる期間は、個人の場合は翌年以降3年間です。
不動産投資で赤字になった時の上手な繰り越し方 ｜楽待不動産投資新聞

個々のケースによって年数は変わりますが、基本的に個人事業の場合、繰り越せる赤字は3年までとなっています。減価償却と赤字は違い、減価償却についてはその建物の耐用年数いっぱいまで効果が続きます。たとえば25年などです。そのように、不動産投資全般の節税効果が3年、というわけではありません。ただ、減価償却でなく「赤字を出すことの節税効果」であれば、3年しか持たないわけです。

法人の場合、これを9年まで繰り越せます。法人化して投資をするレベルの人であれば、こうしたスキームもある程度意味があります。

言い換えると、減価償却費は実際の支出を伴わないのに、経費として収入から差し引くことができるのです。
サラリーマンの「不動産投資」本当に節税になる！？落とし穴もズバリ解説

税金というのは、利益に対してかかります。つまり「あまり利益が出ない＝儲からない」方がいいのです。そのためにはコストを増やせばいいのです。利益とは「売上－コスト」なので、コスト＝経費を増やせば利益が小さくなり、その年度（正確には翌年）に納める税金が少なくなるということですね。

ただ、こうして支払いをするのは「お金が出ていく」ということで、ある意味損失なのです。しかし、減価償却は最初こそ大きな支払いがあるものの、あとは毎年「支払いしていないのに、一定額を経費として計算できる＝節税になる」というメリットがあります。

・都合の悪いことは隠す
・約束を実行しない
・こちらの要望は無視
信頼できる管理会社の条件｜株式会社矢作建物管理

不動産投資や賃貸経営は、誰でも成功するものではありません。それは当然のことですが、悪質な管理会社はさも「誰でも成功する」かのように説得を仕掛けてきます。このような業者は、推奨する物件や契約プランのデメリットについて話すことをしません。また、デメリット以外でも都合の悪い情報はとにかく隠すという傾向があります。

逆にこうした情報でも包み隠さずオープンに話してくれる業者は信頼できます。ただ、詐欺的な業者は「わざと部分的に正直に話して信頼させる」というテクニックを使うこともあるので注意が必要です。

すぐに契約をしないと買主の気持ちや考えが変わって購入を中止することがあるので、これを避けたいと考えることは不動産の営業マンの典型例です。
住宅購入の申し込み（２）不動産業者に売買契約を急かされる理由

「どんな業界でも契約を急かす業者にいい業者はいません。そもそも、本当にいい業者なら引く手あまたなので、無理に急かす必要はないのです。投資家のネットワークの中で、口コミによってどんどん新規のお客さんを紹介してもらえるので、強引に契約をせまる必要がないのです。それでますます評判が良くなるという好循環が生まれます。

営業マンが契約を急かすときには、さまざまな手口を用いてきます。言い回しや演技力によって「いかにもお客様のことを考えている風」を装いながら、実際には急かしているというケースが多いものです。雰囲気に惑わされず、最終的に「どんな契約をする流れになっているのか」を見るようにしましょう。

優良業者なら実質利回りでシミュレーションを提示してリスクの説明もしますが、悪質業者は表面利回りだけを提示してメリットばかりを強調してきます。
節税目的でマンション経営するデメリットと、悪徳業者を見抜く3つのポイント（マネーの達人） – Yahoo!ニュース

「調子のいいことばかり言う」という人は、管理会社や不動産の分野に限らず、日常生活でもよく見られるものです。そもそも、誰にでもそのような部分はありますし、そうした言動をとってしまった経験もあるでしょう。そのため「調子のいいことを言ってはいけない」というわけではないのですが、それでも管理会社を選ぶときには「悪いシミュレーション」も堂々としてくれるところを選ぶべきです。

実力のない管理会社の場合、この悪いシミュレーションが「本当に悪いもの」になります。最悪、冒頭で紹介したような契約トラブルになることもあるでしょう。むしろ最初からそれを狙っているという業者もいるほどです。

管理会社のサービスの質は結局のところ現場担当者の能力次第という面があるからです。
良いフロントマンの見極め方

管理会社自体の信頼性も重要ですが、サービスの質を最終的に決定するのはフロントマンともいえます。もちろん、いい会社はいいフロントマンが多いので、結果的に「良い会社を選べばいい」ということはあります。しかし、全体ではいい会社であっても、個別のフロントマンに問題があるケースは少なくないものです。これは大企業などでたまに起こる着服などの事件を見るとわかるでしょう。

このため、管理会社が大手であろうと中小であろうと、評判のいい会社であっても悪い会社であっても「フロントマン個人を見る」ことを意識してください。

管理委託契約に定める解約予告期間や、引き継ぎに必要な期間を事前に確認してご相談ください。
管理会社変更のプロセス｜関電コミュニティ

序盤のサブリースのトラブルでも書いたとおり「後から変な契約になる」「それを解約・修正しようとしても、させてくれない」ということが問題なのです。こうした契約さえ自由に変更できれば、あるいは解約できれば、何も問題ないわけですね。管理会社を選ぶのに失敗したとしても「それを変更できるなら」問題はありません。

悪質な業者はそれをよくわかっています。そのため「契約を変更しにくい・解約しにくい」条件にするのです。このため、契約書を正式に作成・交付する前に、熟読し、できれば専門家にもチェックしてもらうのがいいでしょう。

マンションやビルや公共施設の管理受託件数は、ノウハウの豊富さにつながります。お客さまとのパートナーシップを重視した総合管理サービスをお望みなら、豊富な管理実績とノウハウを持つ、三菱地所コミュニティにお任せください。
管理実績：マンション管理・ビル管理の総合管理会社　三菱地所コミュニティ

実績が豊富であれば、それだけ技術やノウハウも蓄積されます。単純に信頼できるというだけでなく、そもそも「仕事の受注実績があってこそ、能力が磨かれる」のです。信頼という抽象的な理由もあるのですが、「スキル」という物理的な理由もあるわけですね。

ここでは実績が豊富な管理会社の代表として三菱地所コミュニティを紹介しています。しかし、必ずしもデベロッパー系だけが実績豊富で信頼できるというわけではありません。マンション管理を専門に行う独立系でも、実績が豊富なところは多くあります。

第２回目の勉強会を開催します。テーマはずばり「管理会社に騙されない方法」です。管理会社のここがおかしいと思われるありがちな事例をロールプレイ形式で取り上げ、マンション管理士が解説していきます。
マンション管理組合適正化ネットワーク勉強会のお知らせ｜管理組合・管理会社・理事会＠口コミ掲示板・評判（レスNo.1-1000）

不動産投資や賃貸経営に限らず、騙される人というのはそもそも「勉強不足」なのです。典型的な例はマルチ商法やネットワークビジネスの被害といえるでしょう。もちろん、一番悪いのは騙す方ですが、ある程度世の中を知っている人からすると「何でこんな話に騙されるのか」と思う儲け話などに騙される人は多いものです。

どんな分野でも、努力を怠るとしっぺ返しが来るものです。不動産投資をしようとしているのに賃貸管理について勉強しないというのは、騙されても仕方がない姿勢といえるでしょう。そのような状態に陥らないよう、積極的に研究する姿勢が重要です。

見積もりを取得した複数の管理会社による業務内容説明会（プレゼン会）を実施することもできます。
管理費見積書チェック – マンション管理組合のミカタ九州

業者との交渉を有利に運ぶ（というより適正にする）ためには、複数の業者に競ってもらうことが欠かせません。これは別にいやらしいことではなく、そのために法律でも「独占禁止法」などのルールがあるのです。賃貸管理会社を選ぶときも、複数の管理会社から同一条件での相見積もりをとり、適正な市場価格を把握した上で決定しましょう。もし組合などの集団で選ぶ場合は、合同のプレゼンを実施してもらうこともできます。