【マンションを人に貸す・貸したい際は慎重に!】後悔しないために!注意すべき5つのポイントとは?

しおりん先輩
急な転勤でせっかく買った分譲マンションを空けなければならない・・・。そんな時にほとんどの人は家賃収入が得られる「人に貸す」という選択をします。しかし、人に賃貸するのには意外と知らないリスクが多く隠れているのです!ここではそんな注意すべき5つのポイントをご紹介します!

マンションを人に貸す際に注意すべき5つのポイント

<<ポイント1>>契約

家を貸す場合、貸主と借主との間で賃貸借契約を締結します。
敷金や礼金、賃料など金銭面のことについては、ほとんどの方がしっかりチェックされることでしょう。
しかし、賃貸借契約には、他にもいくつかの注意点があるのです。
家を貸す注意点って何?初心者必見!3つの落とし穴|家を貸す・持ち家を賃貸に出して賃料収入を得るなら【イエカレ】

賃貸借契約には、【普通借家契約】と【定期借家契約】の2つがあります。
【普通借家契約】と【定期借家契約】|家賃相場・リロケーション費用を一括見積り|賃貸管理比較君

普通借家契約
【普通借家契約】と【定期借家契約】|家賃相場・リロケーション費用を一括見積り|賃貸管理比較君

これは、入居者と契約を結んだ後、それ以降自動で契約が更新されるといった流れになり、賃貸借契約の中では一般的な形式となります。ただ、この契約は家の持ち主の方で解約することが難しいという点があるので、事前に入居者に「この日解約してもらう」と伝えても、入居者がその理由に納得してくれなければ、家の持ち主の方で解約出来ないことが多いようです。こういった例があるので、もし今後家の売却をご検討しているのであれば、この契約をしない方が良いかもしれません。

定期借家契約
【普通借家契約】と【定期借家契約】|家賃相場・リロケーション費用を一括見積り|賃貸管理比較君

これは、一定期間の契約を結んだ後、その期間が終了と同時に契約も終了する流れになります。この時、家の持ち主と入居者が再度契約を結びたいとなった場合のみ、再契約することが出来、一戸建てでこの契約を結ぶことが多いようです。

「普通借家契約」は、正当な事由がない限り家主(賃貸オーナー)から更新の拒絶ができません。一方、「定期借家契約」の場合、あらかじめ期限を定めておくことで、契約満了時に更新されることなく確定的に契約が終了する契約です。将来、自分が住む予定がある場合などは、「定期借家契約」を選択すると良いでしょう。
定期借家契約と普通借家契約の違い|賃貸経営HOME4U

<<ポイント2>>費用

普通の引っ越しと違い、自分ではない第三者に自宅マンションを明け渡す訳ですから、新しい人が気持ちよく住めるような状態にきちんとしておかなければ、なかなか入居してもらえません。

そのため、貸す前には、次のようなリフォーム、修繕、補修費用がかかってしまいます。

部屋として使える状態であることは大前提です。エアコンや給湯器など、設備不良があれば直さなければなりませんし、壁紙や障子、フローリングの傷が目立つようであれば修繕します。浴室、キッチン、洗面所などの水回りに大きな痛みがなかったとしても、ハウスクリーニングを行って清潔にみえるようにしておかなくてはいけません。

新築モデルルームのようにピカピカに仕上げる必要はありませんが、清潔感は感じられるような室内に仕上げておく必要はあります。そのための費用はどうしてもかかってしまいます。
マンションを貸す際の5つの注意点 | 不動産活用コム

◆リフォーム代

まず、貸し出す前に最初に掛かるのがリフォーム代です。
お部屋を賃貸に出して家賃をもらう、これは商売をすることと同じです。
今まで住んでいたお部屋をリフォームして「商品」にする必要があります。
分譲マンションを貸す時、知っておきたい5つのポイント! | もっとわくわくマンションライフ|マンションライフのお役立ち情報

◆設備交換(修理)代

賃貸をするには、「賃貸借契約の締結」「賃貸中の緊急対応・受付」「解約した後は敷金の精算」など専門的な知識を要することがたくさんありますので、ほとんどの方は賃貸管理会社と委託契約を結んで、賃貸の窓口は全てその会社にお願いすることになります。

それにより、貸主が借主と直接やり取りをする、といったケースは全くといっていいほどありません。

が、委託契約を結ぶにあたって、「管理委託料(管理委託手数料)」というものが発生します。
金額は月額○千円、といった定額のものから、賃料の○%、といったものまで、賃貸管理会社によって様々です。
分譲マンションを貸す時、知っておきたい5つのポイント! | もっとわくわくマンションライフ|マンションライフのお役立ち情報

<<ポイント3>>ランニングコスト

例え入居者がいたとしても、マンション管理会社に払う管理費・修繕積立金はオーナー負担です。これらマンション所有者にかかる費用を、入居者に負担してもらうことはできません。また、固定資産税もオーナーが払うべき費用です。
マンションを貸す際の5つの注意点 | 不動産活用コム

毎月の「管理費」「修繕積立金」といったものは管理組合に支払わなければなりません。
借主がいる、いない、はここでは全く関係ありません。
ずっと空室でも払わなければなりません。
分譲マンションを貸す時、知っておきたい5つのポイント! | もっとわくわくマンションライフ|マンションライフのお役立ち情報

貸している間の借主からの苦情への対応や、修理などのメンテナンスの取次、そして賃料の取り立てもやってもらえるので、毎月手数料が発生します。
リロケーション・サービスとは?そのメリット、デメリットとは【転勤時の自宅活用法】

<<ポイント4>>借り手が本当に見つかるのかどうか?

もし赴任期間が1~2年の場合は、借り手が見つかりにくいかもしれません。
海外赴任が決まった!【日本の持ち家】は売却する?貸す? | 駐在妻お助けネット

リロケーション会社を使うときは貸す期間を決めて借主を探すことになるため、期間の決まっていない通常の賃貸に比べ、借主が見つかりにくいということがデメリットとして挙げられます。
リロケーション・サービスとは?そのメリット、デメリットとは【転勤時の自宅活用法】

借主が決まらないと、家賃収入はゼロです。

その間、固定資産税やマンションの場合は管理費・修繕積立金なども発生します。
そのため、家賃収入がないということは、つまり実質赤字の状態になってしまうのです。

なかなか入居者が決まらない場合は、家賃を下げるなどの調整が必要になります。

また、せっかく入居者が決まったとしても、途中解約される可能性があります。
その場合は、管理会社に借りてくれる人をもう一度探してもらうか、または空室のままということもありえます。

自分が留守にする間、ずっと家賃収入があるわけではないことを知っておいてください。
【リロケーションで副収入】基礎知識や始め方をやさしく解説

<<ポイント5>>トラブルリスク

すべての入居者が、家を大切にしながら住んでくれるわけではありません。
むしろ、持ち主である自分たちより丁寧に暮らしてくれる人はほぼいないかもしれません。

・キッチンや洗面台などの設備を雑に扱う
・壁や床の汚れや損傷を気にせずに放置

など、家の損傷や設備故障は覚悟しておく必要があります。
【リロケーションで副収入】基礎知識や始め方をやさしく解説

入居者が退去した後は、家の原状回復をしなければなりません。
この原状回復をめぐっては、費用面やどの状態まで戻すのかといったことについて、入居者との間でトラブルになりやすい傾向があります。
そのため、賃貸借契約を交わす際は、
・原状回復にかかる費用は誰が負担するのか
・費用の負担割合
・どこまでの原状回復を求めるのか
といった点について、しっかり確認しておきましょう。
退去後のトラブルを予防するには、家を貸す前に建物や設備の状態などについて細かくチェックし、記録しておくことをおすすめします。
家を貸す注意点って何?初心者必見!3つの落とし穴|家を貸す・持ち家を賃貸に出して賃料収入を得るなら【イエカレ】

あまりにトラブルが多いため、国土交通省から次のようなガイドラインも発行されています。

一番のポイントは、信頼できる業者に相談すること!

リロケーションとは英語のrelocation(再配置、移転)から来た言葉で、転勤や海外赴任などにより留守になった家を一定期間賃貸に出して管理するサービスのことを言います。
リロケーションとは?意味は?

海外転勤でマンションを賃貸に出すのであれば、リロケーション業者に留守宅管理を依頼することをおすすめします。

賃借人がご近所トラブルを起こしたときや設備が壊れたときなど、何か問題が起こった場合にすぐに対処してもらうことができるからです。

海外赴任中だとマンションの持ち主本人が対応するのは困難ですので、このようなリロケーションサービスを利用する人が増えています。

借主が滞納した家賃の立て替えサービスをおこなっている業者もあり、賃貸リスクを最小限に抑えて海外赴任へ向かいたい人には非常に有効です。
海外赴任・転勤になったらマンションはどうする?売るべき?貸すべき?

※口コミや評判の良いリロケーション会社まとめ

大切なマンション!貸す際は特に慎重に!

人に貸す際には、仲が良いからという理由であっさり貸してしまうと後々に問題になるケースがあります。

マンションを人に貸す際には最新の注意を払うようにしましょう!

特に契約関係をしっかり結んでおくことは、親しい人であっても重要です。

https://matome.naver.jp/odai/2153687663848242701
2018年09月14日