【Airbnb】民泊代行会社が教える2018年民泊で抑えること【30秒で読了】

ahiru30
賃貸経営よりも高利益!?1Kマンションタイプなら、30万円ほどの初期投資で始められる今話題の民泊!法の変わり目がチャンス!法律面や、実際気を付けるべきこと、実際の運用の流れなどまとめてみた!

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まず「民泊」とは

「民泊」とは一般の民家に泊まることを指します
https://minpaku.yokozeki.net/about-minpaku/

ただ、現在の定義として「宿泊用に提供された個人宅の一室や空別荘、マンションの空室などに宿泊すること」となります。
https://minpaku.yokozeki.net/about-minpaku/

現在はAirbnbを始めとする民泊仲介サイトを使用しホストは部屋を提供、ゲストは宿泊をするという流れが一般的となってきています。
Airbnbの日本の登録物件は現在50,000件を突破しています。

民泊ブログ

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Airbnb

法律的にはどうなの?

日本において宿泊施設の提供行為を反復継続して有償で行う為には旅館業法上の許可(旅館業法第3条)が必要です。

http://nanatsuba.biz/post-1602/

旅館業法とは?

1.宿泊料を受けていること
2.寝具を利用して施設を利用すること
3.施設の管理経営形態を総合的にみて、施設の衛生上の維持管理者が営業者にあること
4.宿泊者が宿泊する部屋に生活の本拠を移さないことを原則として営業していること
民泊の問題点とその違法性(民泊は旅館業法に反するのか)

この4つを全て満たした行為が旅館業となります。

つまり

つまり、旅館業を取得せずに、部屋に誰かを泊めてお金を取ってはいけなく、その場合は旅館業の取得が必要となります。

じゃあ旅館業を取得するには?

これらを全てクリアする必要があり、そもそもマンションの一室や普通の戸建だとまず旅館業が認められることはありません。

実際は無許可な民泊物件が50,000件以上登録されている。

普通の部屋で旅館業を取得することは一般的ではなく、そのため現在は日本でAirbnbに登録されているほとんどの部屋が無許可での民泊登録となっています。

じゃあ逮捕されるの?

現在管轄が保健所の管轄となり、これら50,000件以上の物件を一つ一つ保健所の担当が回っていくことは現実的でなく、(そもそもAirbnbのシステム上、物件の住所はMAPに表示されない。)クレームがあった時のみ、保健所が動くという流れになっている。

逮捕事例あるじゃん

京都マンション民泊業者逮捕事件
京都市右京区のマンションで中国人観光客用の宿泊施設を営んだとして、右京署が5日にも、旅館業法違反(無許可営業)の疑いで、東京都千代田区の旅行会社の顧問の男(52)=東京都葛飾区=と、山形市の旅行代理店の役員の男(48)=山形市=の2人を任意で聴取する方針を固めたことが、捜査関係者への取材で分かった。容疑が固まり次第、書類送検する方針。2人は旅館業の許可を市から受けず、7~10月、千代田区の旅行会社が集めた観光客290人を宿泊させ、旅館を営んだ疑いが持たれている。1室当たり1泊6千円程度で提供され、各部屋ではベッドシーツの取り換えや宿泊客用に朝食が用意されるなどしていたという。マンション全44室のうち36室もの部屋を提供。
2016年までの民泊と旅館業法の規制緩和まとめ

そもそも旅行ツアーに組み込まれており、大規模なホテル運営を行ったのがこの事例。悪質なものが摘発されている。逮捕事例は数件。

実際の利益ってどうなの?

立地・広さ(何人泊まれるか)によって変わってくるが、
例えば、都内で山手線沿線駅、徒歩5分とかであれば、3名宿泊部屋で
1泊あたり9,000円前後、稼働率70%(20日間宿泊)であれば、ざっと180,000円。
そこからAirbnbに3%引かれ、家賃や、光熱費・Wifiを引いた金額が手元に残る。

民泊の需要は無視できない

そもそも日本としても2020年オリンピックへ向けて、訪日外国人の数は政府発表でも4000万人に上ると言われている。
そんななか、ホテル不足、立地もない。であれば国としてもこの民家シェアサービスを認めて行く方向に向かうのではないか

国家戦略特別区域法とは?

そんななか政府が実験的に行っているのが、この民泊特区と呼ばれる、国家戦略特別区域法。

実際は・・?

東京都大田区で適用されているこの民泊特区では、6泊7日以上泊まることが条件となっていたりと、現在の大田区での稼働率は2%にも満たず、あまり意味をなしていない。

逆に大阪では2泊3日でもOKだったりと、今後都内ではこの大阪の民泊特区が施行されるのではないか、という意見が一般的。

じゃあいまの時点で民泊をスタートするには?

とにかくクレームが起きないよう仕組みを整えることが大事。

ここまで説明した流れで、民泊での一番のリスクは撤退。
賃貸であれば、オーナーへの転貸許可を得ること。戸建であれば、近隣の方はその土地に長く住まれているケースが多いので、近隣の方への配慮、説明。

部屋にハウスマニュアルの設置

ゲストの皆さんは、マナーが悪いというよりは日本のルールがわかっていないことが多い。
具体的にクレームになりやすいのが下記3点。

1.騒音

どうしても異国に来てテンションが上がってしまうことはわかります。
そのため、ハウスマニュアルでは、
日本では皆静かに暮らしています。マナーを守ってくださいね。
騒がれる場合は通報することもあります、など強めな口調で書くのも効果的。

2.タバコ問題

室内だけでなく、マンションのエントランス、ベランダ、ドア付近で吸うことも禁止するよう伝える。
ただ、どうしてもの際には、キッチンで換気扇をつけて吸ってくれと書くことも。

3.ゴミ出し問題

実は一番大きい問題。ここから周囲のクレームに発展するケースが多発。
そもそも、分別する文化や、曜日ごとにゴミを出す文化がない国がほとんど。
ここはいくら伝えても理解が得られないケースが多い。
そのため、分別も必要なく、一つの場所(ベランダ等)に置いてくれと書く。
その後こちらで分別、捨てる。

トラブルは運用代行業者に任せるのもひとつ

大手の運用代行なら、この辺りの対策には相当解決実績もあり、対応力も高い。
手数料は宿泊売上の20~30%で推移しており、丸投げができる会社が多いので検討するのもあり。

まとめ

増え続ける訪日外国人の数に比例せず、都心では深刻なホテル不足が続いており、民泊の需要は今後ますます増えていくことになるでしょう。
初期費用も家具・家電で広さ、間取りにもよりますが、30万〜70万前後の少額投資で始められる民泊投資。検討されてみては。

https://matome.naver.jp/odai/2149533227365547201
2017年12月29日